Kira tespit davası bir diğer adıyla kira bedelinin tespiti davası bir kira ilişkisinde kira bedelinin günün piyasa koşulları doğrultusunda belirlenmesi amacıyla açılan davalara denir.
Kira bedelinin tespiti davasına ilişkin hükümler 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu madde 343 ve devamında düzenlenmiştir.Her ne kadar kanun koyucu, kiraya verene karşı zayıf konumda olan kiracıyı korumaya yönelik hükümler koymuş olsa da kira tespit davasında belirli sınırlar içerisinde kiracı aleyhine düzenlemeler yapılmasını mümkündür.
Şu noktayı önemle belirtmek gerekir ki, kira tespit davası yalnızca konut ve çatılı kiralarında açılabilmektedir.Taşıt,tarla veya diğer taşınırlar için kira tespit davası açılamaz.
KİRA TESPİT DAVASININ ŞARTLARI:
Kira tespit davasının açılabilmesi için somut olayda aşağıdaki şartların varlığı gerekmektedir.
- Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir.Bu sözleşmenin yazılı olarak kurulması zorunlu olmayıp taraflar arasında sözlü bir kira akdinin olması da bu şartın sağlanması için yeterlidir.
- Kira tespit davasının açılmasında hukuki yarar bulunmak zorundadır.Kiraya veren ve kiracı arasında kira bedelindeki artış belirli sınırlamalara uygun şekilde yapılmış ve taraflarca kabul edilmişse bu davanın açılmasında hukuki yarar yoktur.
KİRA TESPİT DAVASININ AÇILABİLECEĞİ DURUMLAR:
- Yıllık belirlenen TÜFE oranının üzerinde bir artış kira artışı belirlenmişse,
- Taraflar kira artış oranında anlaşamamışlarsa,
- Her halde 5 yılın üzerindeki kira sözleşmelerinde kira bedelinin tespiti için kira tespit davası açılabilir.
KİRA BEDELİNİN BELİRLENMESİ NASIL OLUR? :
Taraflar arasındaki kira bedelinin belirlenmesi hususunda kanunun açık düzenlemesine göre kira sözleşmesinin 5 yıldan uzun olup olmamasına göre farklılık göstermektedir.Şöyle ki;
- 5 yıldan daha az sürmüş olan bir kira ilişkisi esas alınarak kira tespit davası açılmışsa:
Eğer taraflar arasında 5 yıldan az süreli bir kira ilişkisi varsa ve buna yönelik bir kira tespit davası açılmışsa bu durumda mahkeme kira bedelinin tespitinde yıllık TÜFE oranı belirleyip ona göre kiraya hükmeder.Kira artışı TÜFE oranını geçecek şekilde yapılmışsa veya kira bedeli hususunda anlaşmaya varılamamışsa bu dava açılıp mahkemeden kira bedelinin tespiti istenebilecektir.
- TBK madde 343’e göre;
Tarafların yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşmaları, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir. Bu kural, bir yıldan daha uzun süreli kira sözleşmelerinde de uygulanır.
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa, kira bedeli, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla hâkim tarafından, kiralananın durumu göz önüne alınarak hakkaniyete göre belirlenir.
- 5 yıldan daha uzun sürmüş olan bir kira ilişkisi esas alınarak kira tespit davası açılmışsa:
Eğer taraflar arasında 5 yıldan uzun süreli bir kira ilişkisi varsa ve buna yönelik bir kira tespit davası açılmışsa bu duruma mahkeme kira bedelinin tespitinde yıllık TÜFE oranı ile bağlı olmayıp bunun üzerinde de bir artışa hükmedebilir.Kira bedeli tespit edilirken mevcut piyasa koşulları,taşınmazın durumu,emsal kira bedelleri gibi hususlar dikkate alınarak yeni kira bedeli belirlenir.
TBK madde 343 devamına göre;
Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.
KİRA TESPİT DAVASINI KİMLER AÇABİLİR?
Kural olarak kira tespit davasını hukuki yararı bulunan kişiler açabilir. Bu kişiler de öncelikle kira sözleşmesinin taraflarıdır. Taşınmazın birden fazla malikinin olduğu durumlarda, malik kiraya veren olmasa bile bu davayı açabilecektir.
KİRA TESPİT DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME:
Kira bedelinin tespiti davasında yetkili mahkeme dava konusu olacak taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi iken görevli mahkeme Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
KİRA TESPİT DAVASI NE ZAMAN AÇILIR ?
İlgili kanun olan TBK madde 345;
“Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir.” hükmünü düzenlemiştir.Bu sebeple kira tespit davası kira sözleşmesi devam ettiği sürece her zaman açılabilir.
KİRA TESPİT DAVASININ AÇILMA ZAMANININ KİRA YILI AÇISINDAN ÖNEMİ:
Türk Borçlar Kanununa göre kira bedelinin belirlenmesine ilişin davalar her zaman açılabilir ancak davanın ne zaman açıldığı hususu yargılama sonucunda tespit edilen kira bedelinin ne zamandan itibaren geçerli olacağının tespiti için önem arz eder.
Kira bedelinin yeni kira döneminde geçerli olması isteniyorsa;
- Kira tespit davası yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce açılırsa,mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli, yeni kira yılının başlangıcından itibaren geçerli olur.
- Veya yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce kira bedelinin artacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunulur ve sonra dava açılırsa bu durumda da mahkeme tarafından belirlenen yeni kira bedeli yeni kira döneminin başladığı andan itibaren geçerli olur.30 gün içinde yazılı bildirimde bulunulmazsa mahkemenin tespit ettiği kira bedeli bir sonraki kira dönemi için geçerli olacaktır.
TBK madde 345/2’e göre;
Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar.
Bununla birlikte eğer taraflarlar arasındaki kira sözleşmesinde kira bedelinin artacağına ilişkin bir hüküm varsa yukarıdaki 30 günlük sürelere gerek kalmaksızın yeni dönem sonlanmadan açılacak tespit davasında belirlenen yeni kira bedelleri yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
TBK madde 345/3’e göre;
Sözleşmede yeni kira döneminde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni kira döneminin sonuna kadar açılacak davada mahkemece belirlenecek kira bedeli de, bu yeni dönemin başlangıcından itibaren geçerli olur.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMA DAVASI
Sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması Borçlar Kanunu Aşırı İfa Güçlüğü Başlıklı madde 138’ de
“Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” hükmüyle düzenlenmiştir.
Taraflarca kira sözleşmesi kurulduğu sırada öngörülmeyen veya öngörülmesi mümkün olmayan ve borçludan kaynaklanmayan olağanüstü koşullarının ortaya çıkmasıyla taraflardan birinin aşırı ifa güçlüğüne düşüp mahkeyemeye başvurarak sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını istemesine kira bedelinin uyarlanması davası denir.Bu hakkın dava yoluyla kullanılmasının yanında tarafların serbest iradeleri ile sözleşmeyi mevcut koşullara uyarlama imkanları da bulunmaktadır.
Bilindiği üzere kira sözleşmesi sürekli edimli bir sözleşme olup sözleşmenin değişen koşullara uyarlanamaması halinde kanun sözleşmenin feshini de düzenlenmiştir.Ancak ifade edilmelidir ki asıl olarak sözleşmenin devam etmesi amaçlanmakta olup fesih uyarlamanın mümkün olmadığı durumlarda feshe karar verilebilmesi için ikincil olarak düzenlenmiştir.
Kira bedelinin uyarlanması davası tüm taşınır ve taşınmaz kira sözleşmeleri için açılabilmektedir.
KİRA UYARLAMA DAVASI AÇMA ŞARTLARI:
Kira bedelinin uyarlanması davasının açılabilmesi için somut olayda aşağıdaki şartların varlığı gerekmektedir.
- Bu davanın açılabilmesi için taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı gerekmektedir.Bu sözleşmenin yazılı olarak kurulması zorunlu olmayıp taraflar arasında sözlü bir kira akdinin olması da yeterlidir.
- Uyarlama için sözleşmenin kurulduğu sırada taraflar açısından öngörülemeyen ve beklenmeyen olağanüstü bir olayın meydana gelmiş olması gerekmektedir.Örnek olarak savaş,doğal afet,hastalık,devülasyon vb.durumlarla kira sözleşmesinin yapıldığı sırada mevcut olmayan ancak daha sonradan sözleşmeye konu taşınmazın yakınlarına değerinini artıracak AVM, metro gibi yapıların yapılması gibi durumlar verilebilir.
- Öngörülemeyen ve öngörülmesi mümkün olmayan olağanüstü durumun gerçekleşmesinde davacının kusuru olmaması gerekmektedir.Davacının kendi kusuru ile sebep olduğu herhangi bir durum varsa buna dayanarak uyarlama isteyememekte bu sebeple kira bedelini uyarlanması davası açamamaktadır.
- Kira sözleşmesinin akdedilmesinin ardından yukarıda açıklanan öngörülemeyen ve öngörülmesi beklenemeyen olağnüstü durumların varlığı halinde taraflardan birinin aşırı ifa güçlüğüne düşmesi ve edimin ifasının katlanılamayacak hale gelmesi gerekmektedir.Kanun uyarlama talep edebilmek için borçlunun borcunu ifa etmesinin dürüstlük kuralı ile bağdaşmamasını şart koymuştur.
- Uyarlama talep edebilmek için olması gereken bir diğer şart ise öngörülemeyen ve beklenmeyen hal ve şartların varlığı halinde uyarlama isteyen tarafın ya edimi yerine getirememesi ya da ihtirazi kayıt koyarak haklarını saklı tutması gerekmektiğidir. Hak saklı tutulmayarak ifa edilmiş bir edimden dönülemeyecektir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2002/9911 E. 2022/14153 K. 27.12.2022 T.;
Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 1.8.1998 tarihli ve 5 yıl 4 ay sürelidir, iş bu uyarlama davası ise 5.9.2001 tarihinde açılmıştır. Kira sözleşmesi düzenlendikten sonra ABD doları, 21.2.2001. ekonomik kriz nedeniyle Türk Lirası karşısında aşırı değer kazanmıştır. Buna rağmen davacı uyarlama davası açmayarak, aynı yılın Eylül ayına kadar sözleşmeye uymaya devam etmiştir. Davacı bu şekilde ekonomik krizden sonra, sözleşmeyi benimsemiş ve işlem temelinin çökmediğini kabul etmiş sayılacağından uyarlama davası açma hakkını kaybettiğinin kabulü zorunludur. Mahkemece, bu nedenle davanın reddine karar yerilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozma nedenidir.
Bununla birlikte dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise kira bedelinin uyarlanma davasının açılabilmesi için kira sözleşmesinin uzun süreli olması gerektiği kısa süreli kira sözleşmeleri için kira uyarlama davasının açılamayacağıdır.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 2006/14211 E. 2007/1608 K. 09.02.2007 T.;
Dava, kira sözleşmesinin yapıldığı anda mevcut olan dengenin bozulduğunu, geçen zaman içindeki değişiklikler nedeniyle kiranın çok düşük kaldığı ve çekilmez hal aldığı iddiası ile kiranın uyarlanması talebiyle açılmıştır. Uyarlama davasının dinlenebilmesi için diğer şartların yanında uyarlanması istenen kira sözleşmesinin uzun süreli olması gerekir. Kısa süreli kira sözleşmelerinde istisnai bir dava olan uyarlama talep edilemez. Ancak kira dönemi sonunda kira tesbit davası açılabilir. Somut olayımızda kira sözleşmesi 25.7.2000 başlangıç tarihli ve 5 yıl süreli isede, davanın açıldığı 30.12.2004 tarihi itibariyle kira sözleşmesinin bitmesine 1 yıldan çok az bir süre kalmıştır. Öyle olunca uyarlama istenen süre kısadır. Öyle olunca kısa süreli kira sözleşmelerinde uyarlama istenemeyeceğinden, mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde aksi düşüncelerle hüküm kurulması usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirir.
Yargıtay 13.Hukuk Dairesi 1983/3943 E. 1983/4729 K. 03.06.1983 T.;
Davanın dayanağı, değişen ekonomik koşullara göre, kiranın saptanması istemidir. Yanlar arasında düzenlenen kira sözleşmesi gerçekten bir yıllık bir süreyi kapsamaktadır. Bu tür kira ilişkisi kısa süreli olduğu için kira sözleşmesinin uyarlama suretiyle dengelenmesi düşünülemez. Esasen kira sözleşmesinin devam ettiği sırada yanlar kira parasını 1.6.1981 tarihinden itibaren 11.000 liraya çıkarmışlardır. Böylece dava kira parasının yeniden kararlaştırılması tarihinden 1 yıl sonra açılmıştır. Artık bu tarihe göre kira parasının uyarlanması değil, ancak kira parasının tesbiti istenebilir. Bu yönler gözardı edilerek rayiç kira bedeli yerine uyarlama hükümleri uygulanmak suretiyle karar kurulması usule ve yasaya aykırıdır.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI DAVASINDA GÖREVLİ VE YETKİLİ MAHKEME:
Uyarlama davalarında yetkili mahkeme kiralananın bulunduğu yer mahkemesi iken görevli mahkeme HMK madde 4 uyarınca Sulh Hukuk Mahkemeleridir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMA DAVASININ KAPSAMI:
Kira bedelinin uyarlanması ileriye etkili,ifa edilmemiş edimler için istenebilir.Dava tarihinden önceki kiralar için uyarlama talep edilemeyecektir.
KİRA BEDELİNİN UYARLANMASI:
Bu davada hakim yeni kira bedelini tespit ederken kira tespit davasında olduğu gibi TÜFE veya herhangi bir şeyle bağlı değildir.Kira sözleşmesinin kuruluşundaki şartlar ile dava açılış günü arasında şartların yeterince güçleştiği ve taraflardan birinin edimini ifa edemediği kabul edilerek hakimin herhangi bir sınırla bağlı olmaması gerekmektedir.
DAVA AÇMA SÜRESİ:
Uyarlama davasında kanunda açıkça bir süre veya ihtar gibi bir şart düzenlenmemiş olmakla birlikte bu dava değişen koşulların ortaya çıkmasıyla birlikte derhal açılmalıdır.
